Комментарий гостя: Уплотнение Дэвиса

Робб Дэвис

Мнения, выраженные в этой статье, принадлежат автору и не отражают точку зрения его работодателя или какой-либо общественной организации, членом которой он является.

Город Дэвис не сможет успешно выполнить свои требования RHNA[1] без согласованных усилий по изменению ландшафта жилищного строительства в городе. В этом документе изложен концептуальный подход, состоящий из четырех частей, который городской совет мог бы использовать, чтобы немедленно приступить к решению наших жилищных проблем. Один элемент потребует голосования граждан, а другой, как мы увидим, потребует работы с государственными и частными партнерами. Два из них можно решить относительно быстро посредством принятия решений о зонировании и запроса предложений по освоению земель, находящихся в собственности города.

1. Внести поправки в Меру D (ранее Меры J и R), чтобы разрешить развитие периферийных территорий без голосования граждан при определенных условиях.

В настоящее время любая застройка, которая переназначает землю из сельскохозяйственного или открытого пространства в городское использование, требует голосования граждан по базовым характеристикам проекта. Кроме того, если назначение земли меняется с сельскохозяйственного на другое использование, Городской кодекс требует смягчения последствий землепользования, в соответствии с которым близлежащие земли переводятся под постоянное сельское хозяйство или другие сервитуты, исключающие будущее развитие.

По-видимому, существует много способов внести поправки в Меру D. Самый простой способ сделать это будет включать два важнейших компонента: определение минимальных стандартов разработки проектов, которые освобождали бы проекты от голосования граждан, и создание городской ограничительной линии.

Первый компонент, определяющий набор минимальных стандартов разработки проектов, означает, что проекты, соответствующие минимальным стандартам, будут освобождены от голосования по мере D. Владельцы недвижимости/застройщики могут отказаться от минимальных требований и предложить проекты, подпадающие под Меру D, если захотят.

Для внесения поправок в Меру D потребуется голосование граждан, но это, возможно, лучше, чем нынешний подход, который приводит к неопределенности, разовым плохо спланированным проектам, а также дорогостоящим и вызывающим разногласия кампаниям.

Минимальные стандарты развития, разработку которых возглавит городской совет при участии Комиссии и граждан, могут включать следующее:

Эти минимальные стандарты будут закреплены в соглашениях о развитии (DA). В ПДР могут быть внесены поправки, но поправки в ПДР ни при каких обстоятельствах не могут привести к результатам, нарушающим какой-либо из минимальных стандартов.

Помимо установления минимумов застройки, поправка к Мере D может и должна содержать второй компонент: определение и утверждение «границы города», которая разъяснит пределы, до которых может простираться будущая застройка. Поправка могла бы быть написана таким образом, чтобы будущие изменения городской границы требовали подавляющего большинства голосов граждан.

Ценность городской границы двояка: 1) она позволит гражданам визуализировать будущий след города; 2) это будет стимулировать землевладельцев за пределами линии соглашаться на сельское хозяйство или другие сервитуты на свою собственность, поскольку стимул ждать спекуляции землей будет уменьшен/устранен.

Несмотря на то, что процесс внесения поправок отделен от Меры D, он также будет подходящим моментом для пересмотра городского кодекса «Право на сельское хозяйство», который устанавливает требования по смягчению последствий для любой земли, выведенной из сельскохозяйственного использования. Зная границу города, городской совет мог бы стимулировать приобретение сервитутов, соответствующих определенным критериям с точки зрения местоположения и типа (сельскохозяйственные, прибрежные и т. д.).

Детали «минимумов» потребуют серьезного обсуждения с гражданами и владельцами недвижимости, чья недвижимость будет иметь право на застройку в соответствии с исключениями из Меры D.[2] Граница города также потребует участия общественности.

2. Изменить зонирование конкретных существующих коммерческих территорий, чтобы разрешить жилищное строительство по праву, если будут достигнуты заданные цели по плотности.

В последние годы городской совет изменил зонирование определенных коммерческих участков, чтобы разрешить жилищное строительство. В этой области остаются возможности, и городской совет мог бы действовать быстро, чтобы определить ключевые области и разработать критерии, которые позволят быстро создать новые объекты или реконструировать существующие объекты. Первоначальный список может включать следующее: